（原标题：中指商榷院：粗略产生增量价值、兑现资金均衡的存量闲置地盘是地方政府的收购要点）

智通财经APP获悉，中指商榷院发文称，对于地方政府来说，在现时的阛阓环境下，收回后粗略产生增量价值、兑现资金均衡的存量闲置地盘，或是地方政府在有限的资源下遵守收购的要点，只好产生增量价值才智更好地发达战术的玄虚收场，使地方政府、企业、阛阓多方受益。若要推动地方政府加速收购存量闲置地盘，现时仍有多个关节点有待破局。

11月11日，当然资源部对外发布《对于欺诈地方政府专项债券资金收回收购存量闲置地盘的见告》（当然资发〔2024〕242号），明确了收购计算打算、收购地方物范围、收购价钱要求等多个方面，242号文落地也标识着专项债用于地盘储备的细腻重启，惩处了收购存量闲置地盘的资金“卡点”问题，有助于晋升地方政府收购存量地盘的积极性。这项战术若能加速落实，有望得回“一举多得”的战术效应，周转存量地盘或是促进2025年房地产开采投资、新开工企稳的关节。

01周转闲置存量地盘存在多项“卡点”，收购资金、收购价钱等是濒临的主要贫乏

此前在5.17国务院战术例行吹风会上，当然资源部淡漠了妥善处置闲置地盘、周转存量地盘的战术措施：一是允许企业按照法式合理改动酌量要求和遐想要求，更好地妥贴阛阓需求；二是促进阛阓畅达转让，发达地盘二级阛阓作用，撑握预报登记转让和“带押过户”，荧惑转让或者互助开采；三是撑握地方按照“以需定购”原则，以合理价钱收回闲置地盘，用于保险性住房建设。

随后6月当然资源部和国度发改委发布《对于实施妥善处置闲置存量地盘些许战术措施的见告》（104号文），明确了处置闲置存量地盘的三个方面18条举措，但搁置当今合座实施进展缓缓。据中指调研，周转闲置存量地盘濒临多个“卡点”问题，主要包括以下几个方面：

（1）地方政府对存量地盘的周转和退换积极性不够，不肯新增债务回购地盘；

（2）多量地方政府不肯意继承跨区换地，因为波及到不同财政主体，各区之间的利益难以调和；

（3）对于原地块的回收价钱，企业和政府难以达成一致，若按现时阛阓价收回，企业参与意愿不高；

（4）地盘类型的调规适度多，且波及需要补交地价；

（5）部分退换地、调规表情会波及到再行分割红线、分宗退地，且需要征求小区已售部分产权东说念主的征求看法，但当今许多城市未有操作前例，地方政府对于再行区别成线和分宗地块的积极性不高。

02专项债用于收购地盘，惩处资金“卡点”问题，晋升地方政府积极性

2019年9月国常会淡漠“专项债资金不得用于地盘储备和房地产酌量范围、置换债务以及可皆备交易化运作的产业表情”，各地罢手了土储专项债的刊行。2024年10月，财政部在新闻发布会上，明确指出“允许专项债券用于地盘储备”，11月当然资源部发布见告（242号文）荧惑地方利用专项债收回收购存量闲置地盘，意味着专项债用于地盘储备细腻重启。本次地方专项债使用范围扩大，惩处了地方政府收购存量地盘的资金“卡点”问题，有助于晋升地方政府收购积极性。

图：积年专项债用于地盘储备的战术梳理

贵寓开首：政府网站，中指商榷院玄虚整理

“242号文”明确了收购计算打算、收购地方物范围、收购价钱要求等多个方面，若地方政府能加速落地实施，有望产生“一举多得”的战术效应，一是有益于地方政府晋升地盘资源利用效率，减少阛阓存量房地产用地范围，改善地盘供求关系，同期部分优质表情再入市也有助于增多地方地盘出让收入；二是不错增多企业资金流动性，有益于房企联接资金用于保交房，改善阛阓预期，同期也有助于改善企业的土储结构；三是不错提供空闲阛阓需要的新址品，进一步改善供求关系，这些均有益于促进房地产阛阓止跌回稳。

除此以外，收储后酿成“净地”“优地”，也有益于补皆天下工作设施短板改善环境，空闲居住需要，同期不错腾出空间撑握实体经济发展，促进有用投资。

03加速推动地方收购存量地盘，中指的破局念念路

对于地方政府来说，收回后粗略产生增量价值、兑现资金均衡的存量闲置地盘，或是地方政府当下遵守收购的要点。在现时的阛阓环境下，梳理明晰什么类型的地盘不错产生增量价值、奈何落地增量决议等问题是破局的关节。

为了加速推动地方利用专项债收回收购存量闲置地盘战术落地成效，中指以为不错从以下几个方面破局：

第一，在落地旅途上，企业对本人地块最为了解，企业不错针对地块淡漠决议，地方主宰部门以需求增量、投资增量为原则审核纳入储备库，并会同其他部门进一步立项央求专项债，更有益于提高收购效率；

第二，在城市选定上，优先聚焦中枢城市，让有限的资源发达更大的收场。中枢城市东说念主口握续流入，异日房地产阛阓仍有较大发展空间，收回的地盘更能通过调规、置换等姿色产生增量价值，促进阛阓插足新轮回；

第三，在企业类型上，幸免地方政府与国企平台里面轮回，加大对民企的撑握力度，增多收购民企表情比例，促进收回的地盘不错酿成有用供给。

另外，针对收购价钱，“242号文”明确收地基础价钱为评估价和企业地盘本钱（包含地盘成交价钱+利息支拨等）的就廉价，最终的收购价钱是在基础价钱的基础上再予以一定幅度下调。值得热心的是，地盘出让时的肇端价一般是在评估价的基础上结合当期阛阓情况等成分玄虚详情，收储本钱是伏击依据，因此地盘出让时的肇端价不错行为地盘收购价钱的伏击参考。